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    发布者: 发布时间:01-03 浏览次数:1138

        2017年,是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年。这一年,全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大,都超过了以往。在2018年开年之际,中国房地产杂志社联合上海易居房地产研究院继续为您深度盘点过去一年中国房地产业值得回顾和铭记的十大标志性事件。


    事件一:限售政策密集出台•抑制投机效应初显
        2017年3月,厦门市国土资源与房产管理局等六部门发布楼市新政。这是全国首次出台的限售政策。随后全国多个热点城市纷纷出台类似政策,包括部分三四线城市也开始尝试限售政策。相关统计显示,除了上海等少数大城市以外,当前全国限售城市数量已经超过了50个。

    评析:   
        2017年房地产市场需求端的抑制导向显著,限售就属于创新性的管制政策,体现了房住不炒的政策导向。严格来说,限售政策应该精准地表述为“限转售”政策,而“限售”则更多的是当前约定俗成的表述。观察限售的版本,很多城市规定了购房者在取得不动产权证书的两年内,相关房源是不允许转让和交易的,也不允许办理转让公证手续。这实际上是在房屋二次交易中增加了流通环节的管控,进而增加了房屋持有的成本。对于购房者来说,房屋的转让时间延长,很难做到快进快出,套利空间也减小了。这对于打击各类投资投机炒房需求是有积极作用的。对于部分三四线城市来说,不限购而限售的做法,则综合考虑了去库存和控房价的双重目标,也是稳定市场的一种暂时性手段。预计后续随着此类政策的推进,部分限售房源会转变为租赁房源,进而增加租赁市场的供应。


    事件二:万达大规模急瘦身•转让637亿资产包
        7月19日,万达商业、融创必威官网登录、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438亿元的价格转让给融创房地产必威官网登录。两项交易总金额637亿元,成为中国房地产历史上最大的一宗并购交易。对此,万达必威官网登录董事长王健林表示,通过这次转让,万达大幅减少负债,收回巨额现金。本次协议签订还标志着,继万达商业之后,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。

    评析:   
        早在2015年初,万达就开始计划通过“轻资产”模式,输出品牌资源和管理运营,从而加快三四线城市布局,并为公司提供长期稳定的现金流。尽管如此,7月万达对于旗下大部分房地产开发和酒店项目的大手笔出售,仍然令行业感到震惊。虽然本次资产出售将有效缓解了万达的资金压力,也大步推进了其轻资产转型,但公司未来发展的不确定性仍然存在。过去万达商业地产的成功主要源于其获取中心城市或新城区低价商住地的能力,以及周边住宅物业的销售回款。然而,如此大刀阔斧的砍掉房地产业务后,万达失去了销售物业提供的现金流支持。一方面,万达在房地产行业的市场地位将被削弱;另一方面,后续万达和政府谈判的议价能力也将受到负面影响。

    事件三:房地产板块轮动继续•三四线异军突起
        根据国家统计局公布的70城房价指数,本轮房价上涨周期中深圳率先在2015年启动,然后带动一线城市领涨全国;随着2016年“325”政策的发布,沪深房价快速上涨的态势得到了一定的遏制,以厦门、合肥、南京为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗;随后在2016年3季度,无锡和郑州又取而代之,成为了全国领涨的城市;之后全国城市多点开花,武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨,在2017年2季度之后,更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。楼市热度由一线城市传至二线城市,然后又传至三线城市,这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。

    评析:
        本轮楼市短周期,板块轮动特征鲜明。主要原因有三:一是各地调控节奏不同,一线城市率先调控,部分投资者因溢出效应而进入都市圈城市和核心二线城市,当二线城市也收紧调控后,部分投资者转战政策宽松的三四线城市;二是资金虽然宽松,但率先进入具有很好基本面的一线城市,一线城市房价被推高之后,再进入二三四线城市;三是区域楼市弹性不同,一线城市具有全国最好的产业和经济发展水平,并且医疗和教育资源丰富,吸引了大量高质量人才,这些得天独厚的条件使得一线城市的楼市弹性大,在上行周期中率先启动,其后才是二线城市,弹性弱的三四线最晚启动上涨。另外,棚改货币化也刺激了本轮三四线城市房价上涨。

    事件四:京沪严打违规商住•市场交易渐成冰冻
        2017年针对违规商住房,全国个别城市管制政策明显收紧。3月,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。5月,上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

    评析:   
        2010年全国限购政策开启,商品住宅交易的各类约束性条件开始增加,其后,部分城市出现“不限购不限贷”的商住项目。这些建筑擅自改变规划,将原不属于住宅用途的建筑违规转为居住功能,原本就属于房地产治理整顿范畴。但由于购买门槛相对较低,商住项目需求不断增加,并逐渐为房地产投机、投资者搭建了温床。历史数据显示,商住项目占商品房交易中的比重逐年上升。2017年后此类政策管控严厉程度超预期,包括北京、上海等城市的严厉打压,也使得市场交易快速降温。根据易居研究院发布的北京房地产市场报告,2017年6月至10月,北京新建商住房已经出现了连续5个月保持几乎零成交状态。对于此类库存房源,预计未来和租赁市场的发展会有所结合,部分持有此类物业的开发商可能会进行出租经营。

    事件五:互联网巨头进军房产•信用租房引导潮流
        2017年,阿里巴巴、京东、腾讯先后宣布涉足租房业务,跟地方政府合作建立住房租赁监管平台,同时搭建长租公寓平台拓展房地产业务线。以阿里巴巴为例,10月份,支付宝宣布正式上线租房平台,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房,芝麻信用分达到650分以上,可免租房押金。支付宝在上海的信用租房试运行显示,提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%,但却占据了80%的成交量,这证明信用租房模式非常受用户欢迎。

    评析:   
        2017年以来,国家连续出台了多份重磅文件鼓励住房租赁市场发展,预示住房租赁市场的风口已至。各大互联网公司先后宣布进入住房租赁市场也在意料之中。其中,以支付宝为首的互联网平台,依托自身流量优势、信用体系和金融服务方案,将信用租房的概念引入市场。对于租客而言,可以凭借信用租房享受免押金、按月交租等优惠,大大降低了租房的门槛。对于住房租赁企业而言,通过信用租房能够更方便地找到优质客户,提升市场竞争力,减少运营成本。除了降低交易费用之外,在信用租房模式下,交易信息变得更为透明。在这种模式下,租赁双方的行为都将受到“信用”约束,过去因为信息不对称造成的租赁关系不稳定现象或将得到改善。随着承租人居住满意度的提升,租赁住房相对于自有住房的替代性也将得以显现。

    事件六:环京房价领跌全国•热点地区楼市降温
        2017年以来,环京楼市一直备受关注,不断有媒体爆料环京市场的惨淡情况,尤其是环京市场的典型代表廊坊市场已经进入寒冬。从数据来看,2017年11月,廊坊的新建商品住宅成交量相比于高点的3月暴跌八成,二手房房价也下跌三成左右;2017年7月,廊坊燕郊的新房网签量仅8套,燕郊楼市几乎彻底冰封。回顾2017年,环京房价领跌全国,跌幅最大。与此同时,全国热点地区楼市也陆续逐渐降温。

    评析:   
        环京地区领跌全国,主要有两个因素,一是泡沫大;二是政策严。拥有都市圈概念的环京区域,原本受到投资客的追捧,而过去这轮房价上涨过程中,又出现了三次政策利好,分别为2015年设立通州副中心、2016年出台京津冀协同发展规划、2017年设立雄安新区。这三个区域政策利好,从2015年到2017年上半年,随着大批投资投机需求涌入,环京房价累计暴涨了二倍至三倍。2017年3月北京出台严厉的调控新政,北京楼市快速降温,并传递到环京地区。更关键的是,廊坊市在2017年3月和6月分别出台了调控政策,对外地人要求有三年社保,严厉程度远超环深区域和环沪区域,效果立竿见影。全国来看,热点城市普遍按照“分类调控,因城施策”的原则出台了相应的调控政策,持续的高压政策导致此前过热的楼市逐渐降温。

    事件七:雄安新区千年大计•摆脱房地产依赖症
        2017年4月1日,中共中央、国务院宣布在河北雄安设立国家级新区。中央重视,级别较高,全新规划,千年大计,国家大事,其改革创新的重大意义,比肩深圳经济特区和上海浦东新区。在4月6日举行的京津冀协同发展工作推进会议上,国务院副总理张高丽强调,要合理把握雄安新区的开发节奏,坚决严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,严控周边规划,严控入区产业,严控周边人口,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为,为新区规划建设创造良好环境。时任河北省委书记赵克志也提出,雄安新区是体制与机制创新的高地和高端高新产业集聚地,不是大搞房地产开发,更不是炒房淘金的地方。
    欧式古典 分割线

    评析:

        改革开道、民生为本、注重实体经济发展,未来的雄安新区去房地产化的决心非常坚定。雄安新区不搞土地财政,不  走依赖房地产的城市发展老路,未来将在房地产方面进行创新。新思路可用三句话概括:一是变土地平衡为城市平衡;二是变政府争利为让市民获利;三是变产权少数人拥有为社会共有。雄安新区将全面落实“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,更好地解决外来创业、就业者的居住问题,既要满足不同群体的住房需求,又不能留下炒作空间。预计将推行租购并举,其中公共租赁住房是大头。雄安新区将是“二次房改”的样本工程和试验田,将会探索“房住不炒”的住房制度,5-10年后,将形成全新住房模式,并可能被其他地区所借鉴。

    事件八:租赁政策暖风频吹•租赁市场春天已来
        2017年租赁政策频出。5月,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。7月,住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。8月,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。10月,十九大提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。12月,中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁。12月,全国住房城乡建设工作会议认为,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。

    评析:
        多年来,在住房商品化、市场化的发展大潮中,过于重视买卖市场,而忽视了租赁市场。而2017年政府高度重视,持续发力,诸多国家层面政策集中出台,多地也出台了地方实施细则,企业参与热情高涨。这预示着我国住房租赁市场的春天已经来临,2017年堪称中国住房租赁市场发展元年。这一轮租赁政策的出台,直击了租赁市场的各类痛点。总体上看,此类市场的建立符合两个基本导向。第一是房住不炒的方针,租赁市场的发展能较好地抑制炒房需求;第二是提高人民美好居住需要的目标,租赁市场发展得好,可以增进租户的住房福利。而这两个方面,也是房地产长效机制所追求的目标。

    事件九:十九大提房住不炒•稳定房价已成国策
        十九大提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。此次会议明确提出了“房住不炒”的政策方针,这一方针在后续的各类会议上得到延续。比如2017年12月,全国住房城乡建设工作会议明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。

    评析:
        “房住不炒”写入十九大报告,释放出积极信号,体现了中央定性住房市场、稳定价格的决心。“房住不炒”将成为未来五年甚至更长年份中住房市场发展的指导思想,也将成为房地产发展长效机制中的重要组成部分。相关措施正在落地推进中,比如针对首付贷、消费贷等资金违规流入楼市的现象,全国多地采取了较为严厉的政策,进而有效推进了房地产交易市场去杠杆。又如十九大后,住建部和发改委对全国重点城市的房屋销售市场进行检查,尤其是重点检查了销售环节中违规收费、变相涨价等做法。此类检查和“房住不炒”的思路高度吻合,也呼应了房地产长效发展机制的思路。

    事件十:万科并购普洛斯•晋级中国物流地产N0.1
        2017年7月17日,万科公告将与厚朴、高瓴资本、SMG、中银必威官网登录投资有限公司组成财团,共同参与普洛斯(Global Logistic Properties Limited)的潜在私有化,股权比例为:厚朴投资占股21.3%、万科必威官网登录占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银必威官网登录投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。本次收购代价为3.38新加坡元/股,收购的总代价约159亿新加坡元(约787亿元人民币),这笔交易最晚将于2018年4月14日之前完成。交易完成后,普洛斯将从新加坡交易所退市。11月底,该收购要约已获普洛斯股东批准。

    评析:
        早在2014年万科就开始涉足物流地产行业,近两年来,万科一直在重点部署其物流板块,目前已经打造有物流品牌“万纬物流地产”。7月份,万科宣布参与亚洲物流地产巨头普洛斯的私有化更是其多元化发展的一大突破。万科未来将和普洛斯展开合作,有望在全球范围内打造全新的商业发展模式。另外,10月份,万科公告认缴15亿元参设物流地产投资基金,将投资于中国境内确定区域的物流地产项目。普洛斯作为全球领先的物流地产商,拥有丰富的物流地产基金管理经验,万科依靠和普洛斯的战略协同及资源互补,将加快物流地产领域的投资运作,发掘更多业务机会。经此并购之后,万科将成为全国物流地产的龙头企业。相信未来,会有更多开发商会选择通过并购手段,来拓展新的业务板块,实现多元化发展。

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