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    发布者:admin 发布时间:01-10 浏览次数:1053
        2017年,在抑制投资投机性购房、防止热点城市楼市泡沫的同时,三四线城市和县城房地产去库存仍是调控重心。

        2016年年末,住房城乡建设部在部署2017年房地产调控走向时表示,2017年将坚持分类调控、因城因地施策,大力支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求,继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。

        同时,加快推动住房租赁市场立法,推进机构化、规模化租赁企业发展,努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

        可见,2017年,在抑制投资投机性购房、防止热点城市楼市泡沫的同时,三四线城市和县城房地产去库存仍是调控重心。

    三四线城市和县城楼市去库存之路仍艰难

        2016年去库存效果较明显,待售面积出现明显下滑。根据国家统计局的数据,11月末全国商品房待售面积为69095万平方米,同比跌幅为0.8%。

        尤其是其中的住宅库存下降明显。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平方米,至2016年10月已经下降至4.1亿平方米,绝对库存已经去化12%,回到2014年12月的水平。

        易居房地产研究院最新报告显示,一线城市的存销比(商品房去化周期)总体较小,这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快,这和二线城市2016年房地产市场交易持续向好的态势有关。其中,具有代表性的“四小龙”城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。三线城市购房政策相对宽松,所以去库存方面也有向好的表现。

    但大部分三四线城市尤其是四五线县城,房地产库存仍不低。

        根据易居房地产研究院对于35个典型城市的楼市去化周期统计,北海的存销比数值最高,为31个月。济宁、西宁、贵阳、烟台、荆门、兰州的商品房存销比均在15个月以上。

        “长春、沈阳、大连、唐山等城市的去库存压力仍较大。在一些四五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。”万科总裁郁亮表示。

        若将全国商品房待售面积加上新开工面积,则全国商品房库存规模仍然庞大。数据显示,截至2016年10月底,全国房地产市场施工面积达730981万平方米。减去前10月已销售的120338万平方米,未来仍将有61亿平方米房屋等待消化,以2016年前11月销售面积13.5亿平方米计算,“全国商品房待售面积+施工面积”总共有68亿平方米,这么多的房地产库存去化周期至少需要5年,我国房地产市场去库存之路仍任重道远。

    新一轮去库存新政陆续亮相

        2016年末召开的中央经济工作会议提出,去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

        2017年,中央仍将坚持因城施策原则,将楼市调控权力下放到地方政府。“除对部分楼市热点区域会采取进一步的收紧性政策,对库存较大的城市仍会采取相应配套放松政策,并逐步将去库存和促进人口城镇化结合起来,增加政策的可操作性,促进此类地区市场活跃度。”易居房地产研究院总监严跃进表示。

        沈阳为促进房地产市场健康,持续执行较为稳健宽松的贷款政策,尽全力满足缴存职工购房需求。沈阳市住房公积金管理中心副主任赵雷2016年12月20日在沈阳市政府新闻发布会上表示,沈阳市住房公积金管理中心加强与房企合作,全市所有在售重点楼盘、明星楼盘均与中心签订贷款准入协议,取消了楼盘未封顶公积金贷款限制,同一家庭的夫妻双方及其具有完全民事行为能力的子女可以同时申请两套住房公积金贷款,并同时采取了一系列关于购房的宽松措施。

        赵雷称,2017年,如果缴存职工个贷、提取资金需求继续保持旺盛,资金流动性压力依然不减,沈阳市住房公积金管理中心将考虑继续开展公积金贷款转商业贴息贷款融资。

        根据2016年12月22日辽宁省政府下发的《全省加快房地产去库存工作方案》,辽宁省将通过户籍和住房制度改革、土地供应总量控制、发挥市场功能等措施,将房地产库存去化周期调整到合理水平。

        “房地产库存去化周期进一步缩短,住宅类商品房去化周期控制在12至18个月以内;重点区域房地产库存得到有效化解,商品房增量控制在合理规模,基本建立满足多层次需求的住房供应体系,促进房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理,从2017年开始,用3至5年时间基本完成房地产去库存任务。”辽宁省政府提出了具体的去库存目标。

        为实现这一目标,辽宁省政府要求各地区,要积极推行棚改安置和公租房保障货币化。采取直接发放货币补偿、政府团购社会房源、搭建平台、动员开发企业打折销售、棚改居民自主购房等方式,积极推行棚改货币化安置,消化库存商品住房。鼓励农民进城购房置业。加快推进户籍制度改革,鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户,推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利,将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。

        此外,辽宁省政府还强调,要加快培育和发展住房租赁市场。支持居民自住和改善性住房需求。加大住房公积金支持力度。扩大住房公积金覆盖面,进一步推进非公企业建立住房公积金制度。实行差异化供地政策。各地区要依据住宅类商品房库存去化周期,控制房地产开发用地供给,严格控制商品住宅新增供地。库存严重的地区要暂停供应房地产开发用地;已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。

        2017年1月4日,唐山市经济工作会议上,河北省委常委、唐山市委书记焦彦龙强调,要精准去库存,确保商品房库存稳定在合理区间,推动房地产市场健康、理性、持续发展。据悉,2016年唐山楼市虽有缓解,但去库存难题仍难以解决。尤其是商业地产业态的存量,不但社区商业空置,连全市中心位置的高端商铺,依然难以销售和出租,运营艰难。

    转自中国房地产报
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